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俞律师简介
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俞子安律师毕业于华东政法学院(本科)和上海复旦大学(研究生),2004年从浦东新区政府离职后从事律师工作,目前为上海市嘉诚律师事务所合伙人,副主任。主要执业领域为民商事诉讼、劳动人事、房地产及常年法律顾问服务。

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成功案例--“假”房东骗走巨额房款,高院再审改判中介赔偿200万!

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作者:俞律师来源:原创


案情简介:

原告按正常房屋买卖程序在上海浦东张杨路购得的一套二手房,在首付200多万元后突然被法院查封,原告在咨询律师后,俞律师代表原告要求追加为查封房产案件的第三人,并全程参与了庭审过程。

在该案审理中,原告得知房屋实际所有人为他人(卖房人为挂名产权人,是实际所有人的表妹),实际所有人提供了证据证明所有首付款和每月贷款都是实际所有人支付,最终法院判决该房屋为实际所有人所有,名义上的产权人需配合将房屋过户回实际所有人名下。

然而该判决作出后,原告找名义产权人要求退还已经收到的200多万房款,却一直无法联系到该名义产权人,原告面临钱房两失的局面。

上海安信法律顾问俞律师团队多次研究和讨论,最终确定了向中介公司追究连带赔偿责任的代理思路,该中介公司在上海门店众多,资产雄厚,执行是没有问题的。在确定诉讼方案后,原告的请求经一审法院判决支持,然而在被告上诉后,二审法院却全盘推翻了一审法院的判决,由于中介公司颇有实力,案情反复也在情理之中。在这原告最沮丧的时刻,俞律师反复分析案情,坚持认为二审的改判理由是不成立的,在向原告仔细解释后,原告选择相信律师,再向上海市高级人民法院申诉。最终经高级人民法院审理,认为二审事实不清发回重审。

在一中院重新审理该案后,最终判决该知名房产中介公司对该200多万房款和相应的经济赔偿、违约金全部承担连带赔偿责任,经过执行,原告最终取回了200多万的购房款并得到60多万元的经济赔偿和违约金。

法律要点:

1.    本案中涉及的房产为借名买房的房产,借名买房有哪些风险?

借名买房一般来说都是由于买房人属于房产限购对象(比如非上海户籍居民要在上海购买住房的情况,或者名下有多套住房按照规定已经不得再购买住房的情况),或者信用较差无法办理银行购房贷款(比如现在上海对购买第二套住房的贷款比例规定不得超过30%等情况),买房人无法以自己的名义购买商品房.于是借用亲戚朋友的名字购房,以亲戚朋友作为名义产权人登记在房地产登记簿上。

由于我国实行不动产登记公示制度,如果名义产权人将房屋私下出售、出租、抵押给他人的,如果他人不知道该房屋的所有人并非名义产权人,又是以合理的价格取得不动产权利的,那么他人是善意的一方。在这种情况下购买、租赁、借款(抵押权人)的一方属于善意的第三人,实行善意取得制度,第三人可以取得房屋的产权、租赁权、抵押权。而借名买房的实际购房人可能存在无法取得房地产权利,同时还无法拿到相应的价款(比如本案中名义产权人拿了原告的购房款后“消失“的情况),可谓”房财两失“。因此如果要借别人的名义购房,一定要注意名义产权人的资产信用情况,更需要在借名买房合同中做出预防性的详细规定。当然借名买房的行为本身是为了避开限购规定等政策,不提倡这种行为。

点击了解详情:更多关于借名买房的司法解释及风险

2.    借名买房的房产,如果借名人擅自买卖房屋,实际产权人如何保障自己的房屋所有权?本案中,如果完成过户了,实际产权人怎么办

如果借名人擅自买卖房屋,实际产权人应当立即起诉并申请法院查封该房屋,然后通过诉讼请求法院判决该房屋为实际产权人所有。如果购房人已经完成过户登记或者已经支付全款并实际居住使用该房屋的,除非能够证明购房人明知名义产权人不是真实的房产所有人而购买房屋,一般实际产权人很难通过诉讼确认购房人买房的合同无效。面临这种情况,实际产权人应当立即起诉名义产权人并查封名义产权人名下的财产,通过要求名义产权人赔偿的方式,由法院判决名义产权人赔偿实际产权人的经济损失。

3.    作为第三人,买房人如何尽可能的避免此种风险发生

作为买房人,现在交易中心买房时可以办理房款托管,在取得产权证书后再由托管中心将房款支付给售房人,防止借名买房纠纷,这是目前较为保险的方案,买房人可以在买房时提出采用。购房付款时房地产买卖合同备案手续一定要尽快办理,同时尽量不要在产权办理过户登记前将大部分房款支付给卖方,买方可以要求在办理过户登记当天支付部分房款,拿到产权证后再支付部分房款。种种措施可以根据实际的情况进行调整,买房人也可以在买房时就委托律师审核合同。本律师经历的房产买卖纠纷,很多都是因为签约时没有法律常识和防范意识,导致发生非常严重的后果。而买房人虽然会咨询房产中介,房产中介虽然是专业人员,但是中介以促成交易为宗旨,对可能影响买卖合同成交的风险中介往往是不会做出提示的,因此买房人咨询律师的意见其实还是有必要的。

4.    本案中为何要判中介有连带责任,购房过程中,居间协议的签署有哪些要点?

本案中,在房屋交易过程中,名义产权人要求原告(购房人)在过户前就支付200多万的首付款,而中介机构为了促成交易在居间合同上书写了中介公司保证原告可以顺利过户,否则承担连带责任的承诺。这是本案中介公司承担连带赔偿责任的最主要原因,但这也是原告坚持要求的结果,事实上原告的谨慎小心也是最终能挽回损失的重要内在因素。



判决文书(节选)


   上海市浦东新区人民法院审理后,于二零一二年十月二十五日作出判决:一、解除朱某与吴某签于2011年6月2日就上海市浦东新区张杨路188号  室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》;二、吴某应于判决生效之日起七日内返还朱某购房款210万元;三吴某应于判决生效之日起七日内支付朱某违约金10500元以及赔偿金66万元;四、锐某公司对上述第二、三项确定的吴某的额付款义务承担连带清偿责任,锐某公司承担连带清偿责任后,有权向吴某追偿;五、驳回朱某的其他诉讼请求。案件受理费28964元,财产保全费5000元,共计33964元,由吴某、锐某共同负担

    。。。。。。

     

   本院再审认为,根据本案查明的事实和申请再审人朱某以及被申请人上海锐某公司各自的诉称、辩称,本案主要的争议焦点是锐某公司应否承担涉案保证责任。对此本院具体阐述如下:首先,根据2011年5月31日居间协议约定和2011年6月2日锐某公司出具的协议承诺,锐某公司保证朱某在规定时间内顺利过户,否则锐某公司承担连带责任。该约定系双方当事人的真实意思表示,不违反相关法律的强制性规定,应属合法有限。锐某公司所保证的内容是朱某在规定时间内顺利过户,即担保朱某取得本案系争房屋的所有权。现朱某因被保证人吴某违约而未取得本案系争房屋的所有权,当然有权依照约定向锐某公司主张相应的民事责任。其次,根据买卖合同附件三“待甲、乙双方签订合同且公证处出具本合同之公证书(若有),且该房地产上设定之抵押登记已经注销后七个工作日内,甲乙双方亲子或委托锐某公司赴上海市浦东新区房地产交易中心申请办理产权过户手续(送件)”和“若甲乙双方按照本附件(即付款协议)履行与正文条款约定不一致,双方同意按照本协议(即付款协议)约定履行”的约定以及本案系争房屋设定的抵押权于2011年8月10日注销事实。可认定涉案保证期间的起算日期应为2011年8月20日。而朱某为本案于2012年2月7日追加锐某为被告,要求其承担保证责任,依照《中华人民共和国担保法》第二十六条第一款的规定,该项主张并未超过法律规定的六个月保证期间。原二审认为朱某怠于行使权利,超过保证期间的认定确有不当,依法应予纠正。朱某有关锐某公司的诉请,依法应予支持。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定,判决如下:

一、撤销本院(2012)沪一中民二民(终)字第   号民事判决;

二、维持上海市浦东新区人民法院(2011)浦民一民初字第  号民事判决。

   如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息

 原一、二审案件受理费人民币57928元,财产保全费人民币5000元,共计人民币62928元,由被申请人上海锐某公司、吴某共同负担。

本判决为终审判决。

                                         审判长:蔡茜芸

                                         审判员:王伟

                                         代理审判员:严卫忠

                                     二零一四年  月   日

                                         书记员  符竹君

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