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俞律师简介
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俞子安律师毕业于华东政法学院(本科)和上海复旦大学(研究生),2004年从浦东新区政府离职后从事律师工作,目前为上海市嘉诚律师事务所合伙人,副主任。主要执业领域为民商事诉讼、劳动人事、房地产及常年法律顾问服务。

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转让不满五年经济适用房合同的效力-上海房产律师

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     经济适用房制度系国家针对特定的社会群体所制定的群体性福利政策,符合该政策的特定主体享有购买经济适用房的权利。因此,经济适用房属于典型的社会福利房。由于其福利房的性质,土地使用权的性质为国家划拨,与房屋买卖涉及土地使用权流转一样,经济适用房的转让同样涉及到土地使用权的流转。而国有划拨土地使用权的使用者是特定的,一般为国家机关、企事业单位、或特定的带有福利色彩的建设,该属性决定国家无偿划拨的土地使用权非经国家批准/特定程序不得流转。

因此,规范经济适用房的相关政策规定,经济适用房的购买者仅拥有有限产权,其转让必须符合一定的条件,即,购买经济适用房已满5年,且出售时应当按照届时同地段普通商品住房和经济适用住房差价的一定比例交纳土地收益等价款,并由政府优先回购。

经济适用房买卖合同效力的认定:

1、合同是否有效应参照以下法规:《中华人民共和国合同法》第四十四条 依法成立的合同,自成立时生效。第五十二条 有下列情形之一的,合同无效:(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

2、关于经济适用房在五年内按市场价格上市出售是否有效问题,有的当事人提出《经济适用住房管理办法》中购买经济适用住房不满5年,不得直接上市交易的规定是国家七部委的规章,不是行政法规,但是《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》国发〔200724号(十一)条也明文规定严格经济适用住房上市交易管理。经济适用住房属于政策性住房,购房人拥有有限产权。该意见属于国务院法规,效力高于国务院部委的规章,且属于行政法规的强制性规定,违反该规定在经济适用房未满5年的情况下按市场价格上市出售,应当认为是无效的。

按照国务院和北京市的政策规定,未满五年的经济适用房不得上市出售,那么,对于未满五年的经济适用房,双方已经签订买卖合同的,合同一般情况下是无效的合同,但是也不能一概而论。

一般来说,合法有效的合同需具备如下条件:

1、双方意思表示真实;

2、自愿;

3、不违反法律和行政法规的强制性规定;

4、尊重社会公德,不得扰乱社会经济秩序和损害社会公共利益。  

法院在实践中,遵循保护交易安全的原则,对于卖方主张的合同违反法律行政法规的强制性规定或者损害社会公共利益要求判决合同无效的观点,一般不会支持。对经济适用房的规定,主要体现在部委规章和地方法规规章里,并非法律和行政法规,地方规章的禁止性规定不会必然导致合同无效。卖方主张合同无效,无非就是因为房价上涨,对于这种出尔反尔、违反诚实信用原则的行为,法院一般不会支持。如果在诉讼时,房屋未满五年,那么合同尽管有效,但是在实际上是无法履行的,这时候一方可以主张解除合同,但是有过错一方,要赔偿另一方的损失。   经济适用房在5年后可以买卖。上海市高级人民法院对此已有相关意见,详情可阅看本站文章:上海高院:关于房地产审判若干问题的意见

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