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俞律师简介
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俞子安律师毕业于华东政法学院(本科)和上海复旦大学(研究生),2004年从浦东新区政府离职后从事律师工作,目前为上海市嘉诚律师事务所合伙人,副主任。主要执业领域为民商事诉讼、劳动人事、房地产及常年法律顾问服务。

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因房屋质量问题拒收需谨慎 — 上海房产律师

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现如今大部分新房是采取预售的方式销售,往往在购房人付款后一、两年才能交房,也就是说在购房人付款时是看不到自己购买的房屋的,直到房屋建造完毕,开发商交房时购房人才能仔细的查看房屋质量,因此在交房时因房屋质量问题产生争议的情况也时有发生。一旦发现房屋有质量问题或瑕疵,许多购房人的第一反映就是拒绝收钥匙,但是并不是任何情况下购房人都有权拒收房屋的。如果在不符合法律规定的情况下,购房人“拒收”房屋,购房人可能会承担不利的后果。


最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定,对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险,在交付使用前由出卖人承担,交付使用后由买受人承担;买受人接到出卖人的书面交房通知,无正当理由拒绝接收的,房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。因此无正当理由拒收房屋的额,买房人要承担房屋灭失、毁损的风险,甚至为拒收房屋期间的物业费及其他费用买单。

那么什么样的情况下,买房人才有权拒收房屋呢?


购房人拒绝接收商品房的正当理由为商品房“不符合交付条件”,商品房不符合交付条件包括以下两种情况:

1、商品房未经综合验收。

2、商品房明显存在重大质量瑕疵。即使该商品房已经通过综合验收,并取得相关证明文书,购房人仍有权拒绝接受房屋,并要求开发商承担违约责任。

        《合同法》第一百四十八条规定,因标的物质量不符合质量要求,致使不能实现合同目的的,买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的,标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定,因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。第十三条规定,因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。因此,只有在房屋主体结构质量不合格的情况下,才可以拒收房屋。否则购房人不但要在拒收后承担相关的物业费用,还需要承担房屋自然毁损、灭失的风险。下面的案例就是购房人因为非房屋主体结构的质量问题,而拒绝接收房屋,结果却仍需承担拒收期间物业费的例子。

       

        案情简介:20131220日,蒋先生向某房地产开发公司购买了位于青浦区徐泾镇的一套价值千万元的复式豪宅。双方约定,在蒋先生支付完全部房款之日起30日内,开发商即交付房屋,蒋先生应在上述房屋交接期限内办理验收交接手续,除房屋主体结构存在质量问题外,蒋先生不得拒收。

        为了尽快入住这处精装修的豪宅,蒋先生于2014327日付清了房款,并于房款付清的次日即前往验收房屋。谁知,蒋先生验收时发现,该房存在诸如吊顶起皮渗水、安全门破损、灯具不亮、木饰色差、缺少水龙头等诸多问题……面对气愤的蒋先生,开发商口头承诺等房屋维修好后再办理交房手续。

        这一等就是两年,直至2016121日,双方才完成了交接手续。可就在蒋先生高高兴兴准备入住新房之时,却收到了法院的传票。原来,是物业公司要求其承担此两年间的物业费。

        蒋先生认为明明是开发商延期交房,为何还需自己承担此期间的物业费?为此,蒋先生也诉至法院,要求开发商承担延期交房的违约责任。蒋先生与开发商一案历经二审,法院最终认定涉案房屋质量问题未构成主体结构质量问题,应通过保修来解决,蒋先生不得以此为由拒收房屋,驳回了蒋先生的诉讼请求。

        尽管如此,蒋先生仍认为虽然该房屋质量问题不构成主体结构问题,但是根据购房合同约定,房屋交付的标志为签署《商品房钥匙收条》,故该房屋的交付日期应为钥匙的交付日期即2016121日,此前两年的物业费不应由其承担。

        而物业公司则认为,根据蒋先生与开发商的生效判决,蒋先生不能以房屋质量问题为由拒绝收房,根据售房合同,房屋的交付时间应为验收交接之日的第二天,且2014310日蒋先生已经完成了该房屋的所有权转移登记,此两年期间的物业费应由其承担。

以案说法

        青浦区法院审理后认为,本案争议焦点为房屋的收房时间。蒋先生与开发商的二审生效民事判决书中已经明确该房屋质量问题不构成房屋主体结构质量问题,蒋先生不能以此作为拒收的条件,而因蒋先生拒绝接受房屋交付的,开发商亦不承担逾期交房责任。由于蒋先生无法提供开发商口头承诺延期交付的相关证据,对于蒋先生提出因房屋质量问题导致其直至2016121日才完成房屋交付的主张,法院不予采纳。

        本案是一起物业管理纠纷,物业公司对小区提供了物业管理服务,蒋先生的房屋在该小区内,享受了物业公司提供的物业管理服务,理应缴纳此两年间的物业费。

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