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俞律师简介

俞子安律师毕业于华东政法学院(本科)和上海复旦大学(研究生),2004年从浦东新区政府离职后从事律师工作,目前为上海市嘉诚律师事务所合伙人,副主任。主要执业领域为民商事诉讼、劳动人事、知识产权及常年法律顾问服务。

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成功案例——确认2000平方场地租赁合同无效,退还租金40多万

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成功案例——2000平方场地租赁,判决合同无效退还租金

案情简介:原告向被告承租一块2000多平方的场地,用于停放原告公司的大巴等车辆,但是签订租赁合同后却发现被告的场地不能安装充电桩,原告的电动车无法停放。而被告却坚持充电桩不属于合同约定的提供范围,况且被告可以提供发电机用于充电,被告拒绝退还已经收取的租金76万元。涉案场地位于大桥引桥的桥面下,无法提供土地证等证明文件。经俞律师分析后,提出该合同涉嫌无效的代理意见,最终法院支持了合同无效的意见,并根据双方的过错程度,判决被告退还四十多万元给原告。

                                                  民事判决书

原告:上海绿某汽车租赁有限公司,住所地上海市嘉定区。

法定代表人:刘某某,执行董事。

委托诉讼代理人:俞子安,上海市恒泰律师事务所律师。

被告:上海晶某某农产品有限公司,住所地上海市宝山区,经营地上海市宝山区。

法定代表人:张某某,董事长。

委托诉讼代理人:单某,上海市锦天城律师事务所律师。

             原告上海绿某汽车租赁有限公司诉被告上海晶某某农产品有限公司租赁合同纠纷一案,本院于2017年1月12日立案后,依法适用简易程序,于2017年3月14日公开开庭进行了审理。

        原告上海绿某汽车租赁有限公司的委托诉讼代理人俞子安、被告上海晶某某农产品有限公司的法定代表人张某某及委托诉讼代理人单某到庭参加诉讼。

         本案现已审理终结。

         原告上海绿某汽车租赁有限公司向本院提出诉讼请求:1、解除原、被告之间签订的《租赁合同》;2、被告归还场地租金人民币(以下币种同)766,500元、租赁保证金6万元;3、被告赔偿原告经济损失127,750元(自2016年2月24日起算至2016年12月28日、按银行同期贷款利率计算的利息损失)。

          事实与理由:2016年2月18日,原、被告签订《租赁合同》,约定被告将上海市浦东新区耀华支路XXX号、面积为2000平方米的场地出租给原告;租赁期限自2016年3月1日起至2017年2月28日止,被告应于2016年3月1日之前将场地交给原告使用。原告按约支付了场地租金766,500元、租赁保证金6万元,但被告至今仍未交付场地。原告多次要求履行,被告一直推脱,致原告合同目的无法实现。故原告起诉来院,诉请如前。

            被告上海晶某某农产品有限公司辩称:双方约定租期自2016年3月1日起至2017年2月28日止一年,原告在租期即将届满之时提起本案诉讼,原告应对其主张的租赁标的物一直未交付予以举证。原告现有证据无法证明其主张,本案不存在租赁标的物没有交付的事实。综上,不同意退还租金和支付利息,押金根据实际使用情况退还。

           本院经审理确认如下事实:2016年2月18日,原告(乙方、承租方)与被告(甲方、出租方)签订《租赁合同》。该合同第1.1条约定,甲方同意乙方出租位于上海市浦东新区耀华支路XXX号、面积为2000平方米(具体面积由双方实地测量并按公摊面积比例计算认可为准)场地。

第1.2条约定,该场地的公共或使用部位的范围、条件和要求,附属设施、设备状况按双方交接时的现状为准,如乙方需自行安装附属设施,乙方应当提出书面申请。在施工前将方案送交甲方,经甲乙双方协商后确认方可安装。未经甲方同意,乙方不得擅自变动,否则一切责任由乙方承担。第2.1条约定,乙方向甲方承诺,租赁场地作为停车场使用,并遵守国家和本市有关停车场地使用和物业管理的有关规定。第3.1条约定,该场地的租赁期限自2016年3月1日起至2017年2月28日止,甲方应当在2016年3月1日前将场地交给乙方使用。第3.2条约定,甲方交付的标准:按照场地的现状交付,甲乙双方代表签署场地交接确认书(作为本合同的附件)。第4.1条约定,该场地的租金单价按1.05元/平方米/天计算,年租金为766,500元。第4.2条约定,该场地的租赁保证金为6万元,甲方收取保证金后向乙方开具收款凭证,租赁关系终止时,甲方收取的保证金除用以抵充本合同约定的由乙方承担的费用外,剩余部分无息归还乙方。第6.1条约定,甲方负责提供场地的用水和照明用电设施,为乙方单独安装水表和电表,甲方确保乙方照明用电,如乙方有更大的用电需求,甲方须配合乙方向有关部门提供申请用电的相关资料。

       上述合同签订后,原告即向被告支付了租金766,500元、保证金6万元,合计826,500元。2016年5月30日,原告经理在与被告法定代表人的电话沟通中,要求被告方提供充电桩、土地证,并表示没有充电桩无法作为停车场使用,被告表示可先提供发电机供其使用,原告未同意。

       另查,涉案租赁场地位于卢浦大桥桥孔下,被告向上海军某汽车维修有限公司(以下简称军某公司)承租而来。

        审理中,被告称,签约后不久双方一起到现场划过场地,并在图纸上划好线签好字,通过图纸方式交接,但一两天后原告以盖章为由将图纸拿走了。

        系争场地位于卢浦大桥引桥桥面下方,无土地使用证,虽然桥面是公共设施,但桥下的空地可临时利用,原先系争场地上建造了部分临时用房用于出租,2016年被政府拆除后就作为停车场地使用。被告认可于第一次开庭时实际收回了涉案场地。即使合同无效,原告也应按租金标准支付使用费,不同意返还租金。

        被告为证明其出租的合法性,提供了与军某公司签订的租赁合同、上海市浦东新区城市交通运输管理署颁发的《上海市道路运输行业备案证明》复印件[有效期为2015年11月4日至2016年5月2日、业户名称为上海六某汽车销售有限公司(原告称该公司系与军某公司同股东的关联企业)、地址为浦东新区耀华路XXX号、经营范围为临时停车场的]。

        原告称,不认可双方图纸交接事实,被告提供的备案证明上的地址与系争场地不符,与本案没有关联性。被告未能提供土地证及出租凭证,其无权出租,涉案租赁合同无效,但原告诉请不作变更。

        根据录音证据,被告在签约时答应至少提供一两个充电桩,原想3月1日前能装好,故未写入合同。

        以上事实,有《租赁合同》、银行客户汇单、录音资料、照片、《上海市道路运输行业备案证明》复印件及原、被告的当庭陈述在案佐证。

         本院认为,涉案租赁标的物为卢浦大桥桥孔场地,原告对被告出租的合法性提出异议。对此被告提供了《上海市道路运输行业备案证明》复印件,但该备案证明所载内容与涉案租赁标的物缺乏关联性,且已过有效期,上述证据不能证明被告再行出租的合法性。鉴于被告向案外人承租涉案桥孔场地后再出租给原告的行为,未获得相应的许可,原、被告之间的租赁合同应属无效,原告要求解除租赁合同的诉请,本院不予支持。被告在缺乏出租权限情况下出租涉案场地,而原告作为专业汽车租赁公司,承租时亦未尽到必要的审核注意义务,双方对合同无效均存在过错。合同无效,被告再行占有租赁保证金已无合同依据,原告要求被告退还的诉请,本院予以支持。

对被告主张的图纸交接事实,原告不认可,被告未提供证据证明。

         从本案事实来看,双方未能办理交接的原因,系原告认为被告未能提供充电桩而拒绝接收使用场地,但合同仅约定被告提供照明用电设施,故原告的主张与约不符,双方的履约争议客观上导致涉案桥孔场地长期空置,对空置期间的场地使用费损失,本院根据当事人的过错责任及本案合同(无效)实际履行情况,酌定原告承担相当于半年租金标准的场地使用费损失,被告应将剩余一半租金予以退还。原告对合同无效存在过错,对其诉请的已付款利息损失,本院不予支持。

        综上,依据《中华人民共和国合同法第五十二条 第五十八条 之规定,判决如下:

一、原告上海绿某汽车租赁有限公司与被告上海晶某某农产品有限公司于2016年2月18日签订的《租赁合同》无效;

二、被告上海晶某某农产品有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告上海绿某汽车租赁有限公司租金383,250元;

三、被告上海晶某某农产品有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告上海绿某汽车租赁有限公司租赁保证金6万元;

四、驳回原告上海绿某汽车租赁有限公司的其余诉讼请求。

       负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法第二百五十三条 之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

       案件受理费13,342元,减半收取计6,671元,保全费4,770元,合计11,441元,由原告上海绿某汽车租赁有限公司负担4,731元,被告上海晶某某农产品有限公司负担6,710元。

       如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员黄政

二〇一七年四月十日

书记员卞贵龙